CROWDFUNDING IMMOBILIER : AVIS ET GUIDE POUR INVESTIR JUSQU'A 12% PAR AN
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Kay, Mis à jour le 13 juillet 2023
Crowdfunding immobilier définition
Le crowdfunding immobilier permet de placer son argent à un taux d’intérêt relativement élevé (8 à 12% d’intérêt brut annuel) et sur une période assez courte. L’ère de la finance collaborative connaît un engouement sans précédent dans le monde. Pas étonnant que l’année 2022 ait connu un record avec 1.607 milliard d’euros de collecte rien qu’en France (source : Mazars). En volume, la croissance est de +40.2% par rapport à l’année 2021!
2021 était déjà un record avec près d’un milliard d’euros de collectés en France (source : étude réalisée par Fundimmo et Hellocrowdfunding).
Même si le risque zéro n’existe pas en investissement, il est possible de le maîtriser comme nous le allons le voir dans cet article.
Table des matières
Qu’est ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter son argent à un professionnel de l’immobilier en passant par une plateforme. En contrepartie, l’investisseur reçoit des intérêts payés mensuellement, annuellement ou à la fin du projet.
Le mot crowdfunding vient de l’anglais et signifie « financement par la foule ». Plusieurs individus financent la même opération immobilière.
En France, le terme a été traduit par « financement participatif immobilier ». Dans d’autres pays comme le Canada, on parle de « sociofinancement immobilier ». On retrouve également l’expression « financement collaboratif immobilier ».
Le fonctionnement du financement participatif immobilier. Tout se passe 100% en ligne sur une plateforme où :
- L’investisseur prête son l’argent ;
- le promoteur immobilier construit son immeuble (ou le rénove/divise);
- l’investisseur reçoit des intérêts durant et/ou à la fin du projet.
Il s’agit donc d’une levée de fonds sur Internet pour financer ou compléter le projet d’un professionnel de l’immobilier.
Le ticket d’entrée commence généralement à partir de 1000€ sur la plupart des plateformes.
Exemple d’opération :
L’entreprise Promammob souhaite soulever 1 500 000€ pour financer une opération de promotion immobilière. Elle consiste en l’achat d’un terrain et la construction d’un immeuble de plusieurs logements. Plusieurs lots sont déjà précommercialisés. Le chef d’entreprise s’adresse d’abord à sa banque qui accepte de le financer à condition qu’il apporte 30% de l’opération, soit 450 000€. Le gérant de Promammob ne souhaite pas utiliser les fonds propres de la société pour financer les 450 000€. Il a d’autres projets immobiliers à développer dans l’année (ou ne dispose pas de la somme).
Le promoteur s’adresse à la plateforme de financement participatif Crowdimboost qui, après l’étude fine de son dossier, accepte de proposer son opération aux membres de la communauté. Elle demande au promoteur d’apporter 100 000€ de fonds propres et prend des garanties sur le financement. Les investisseurs sont alors invités à se rendre sur la plateforme Crowdimboost pour participer à l’émission obligataire de Promammob. Le prix de l’obligation pour cette levée de fonds est fixé à 1000€ pour un taux d’intérêt de 10% par an et un remboursement du capital in fine dans 18 mois.
Ce qu’il faut retenir
- Grâce au financement participatif, le professionnel de l’immobilier a un apport pour demander un crédit plus important à sa banque.
- De plus, le financement via la plateforme est ultra-rapide. Le professionnel de l’immobilier est d’accord pour y avoir recours si cela lui permet de réaliser son projet (d’où les taux d’intérêts élevés).
- Ainsi, notre participation permet au projet de voir le jour tout en nous rétribuant : c’est du « gagnant-gagnant ».
- Parfois, la plateforme accepte de financer la totalité du projet. Dans ce cas, le chef d’entreprise fait un apport en fonds propres pour compléter la levée de fonds.
Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?
Le principe est assez simple. Un prêteur s’inscrit sur la plateforme de son choix. Une fois son compte validé, il n’a plus qu’à choisir le projet et apporter les fonds (CB ou virement). Une fois le projet souscrit, il ne reste plus qu’à attendre d’être remboursé des coupons (intérêts) et du capital. Le taux et la durée sont fixés en amont de l’investissement.
C’est ce qu’on appelle un investissement à revenu passif sur Internet.
Les plateformes crowdfunding immobilier sont un intermédiaire. D’un côté, il y a une personne (physique ou morale) qui souhaite investir dans des projets rentables. De l’autre, il y a un professionnel à la recherche de financements pour des projets immobiliers.
Une fois l’inscription validée sur la plateforme, la levée de fonds est réalisée 100% en ligne.
Le plus souvent, le prêt est réalisé via la souscription à des obligations. Il s’agit de titres financiers où l’emprunteur s’engage à rembourser le capital et les intérêts à une échéance et à un taux précisés en amont.
En résumé
- Le financement participatif immobilier est une forme d’économie de partage : la plateforme se rémunère auprès du professionnel et parfois auprès des prêteurs. Personnellement, j’évite celles qui nous prennent des frais.
- Les taux d’intérêts sont très attractifs. Ils tournent en moyenne entre 8% et 12% par an. Bien entendu, il ne faut pas foncer tête baissée et bien analyser les projets et les risques.
- Investir dans le crowdfunding permet de générer des revenus passifs sur Internet. En effet, une fois notre argent prêté, il n’y a plus rien à faire à part attendre d’encaisser les intérêts et la somme prêtée.
Quel est le meilleur site de crowdfunding immobilier ?
Il n’y a pas un, mais des bons sites de crowdfunding immobilier. D’ailleurs, il est risqué de ne rester qu’avec une seule plateforme. La diversification est clé.
Plusieurs critères sont à prendre en considération pour une sélection rigoureuse plateformes. Voici ceux que je regarde en priorité.
La régulation par les autorités françaises. Avant de choisir une plateforme, je vérifie son immatriculation auprès de l’ORIAS. Il s’agit de « l’organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance« . C’est un gage de confiance.
En France, c’est l’autorité des marchés financiers (AMF) qui autorise l’utilisation du label « Plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises ».
Les autres critères importants sont les indicateurs de performance de la plateforme (ou statistiques). Chaque site les présentent. On y trouve l’historique des opérations qui ont été financées, les taux d’intérêts, le taux de retards et le taux de défauts.
Remarques
Les plateformes de financement participatif immobilier sérieuses mettent en place plusieurs garanties pour éviter les risques de défauts car il en va de leur réputation et donc de leur pérennité.
Exemples de garanties : hypothèque de premier rang, fiducie, garantie à première demande, nantissement de titres, etc.
Certaines plateformes font, en plus de la sélection en amont de projet, une évaluation du projet et/ou du professionnel de l’immobilier (son entreprise).
Exemple : points positifs, points négatifs ou encore notation sur plusieurs critères.
On trouve des plateformes qui proposent d’autres type de services financiers.
Exemple : investir en SCPI, placements en assurance vie, financement participatif locatif, crowdequity, etc.
Il est possible de loger des titres d’obligations (=souscription) dans le PEA ou PEA-PME. Toutefois, peu de plateformes le font. Attention au frais.
Exemple : Baltis.
Comment choisir un projet ?
Une fois la plateforme selectionnée, voici une liste de critères intéressants à regarder cette fois-ci pour sélectionner un projet. Cette liste n’est pas exhaustive puisque chaque projet a ses particularités :
- Localisation du bien (proche du centre-ville mieux) ;
- ancienneté du professionnel de l’immobilier ;
- obtention du permis de construire ;
- engagement de fonds propres de l'emprunteur ;
- niveau de commercialisation/pré-commercialisation ;
- caution personnelle et solidaire du dirigeant ;
- hypothèque de premier rang qui couvre le montant prêté ;
- détail du bilan et compte de résultat ;
- financement bancaire ;
- remboursement d’anciens prêts à des plateformes de crowdfunding ;
- éléments financiers de l’opération ;
- solidité financière de l'emprunteur.
- etc.
Ces critères n’ont pas la même importance et ne dispensent pas d’analyser l’opération en profondeur.
D’autres aspects peuvent être considérés en fonction du projet. Par ailleurs, il n’est pas toujours nécessaire que chacun des critères soit respecté à la lettre.
A ce titre, une astuce parmi d’autres consiste à vérifier que la valeur du bien une fois rénové ou construit (estimation sur Meilleursagents.com) couvre le montant emprunté par l’entreprise.
Le paiement des intérêts
Le prêt est rémunéré sous forme de coupons (intérêts) et le capital est remboursé à la fin du projet (in fine) d’une des façons suivantes :
- Les intérêts sont payés mensuellement et le capital est remboursé en totalité à la fin de la période de prêt.
- Les intérêts sont payés annuellement et le capital est remboursé à la fin du prêt (ainsi que les intérêts restants dus de l’année).
- Les intérêts sont payés à l’échéance en une seule fois (en même temps que le capital).
Je privilégie le cas n°1 : c’est plus plaisant de récupérer mensuellement une partie de ses intérêts ! En tant qu’investisseuse, je veux récupérer les intérêts rapidement pour les réinvestir et profiter des intérêts composés.
Pour diversifier mes investissement, j’investis également dans les projets qui offrent des intérêts annuels (cas n°2).
Par contre, je suis moins intéressée par les opérations qui versent les intérêts qu’à la fin du projet (cas n°3) lorsque c’est au-delà de 18 mois.
Rappel : plus vite nous percevons notre argent, plus vite nous pouvons le réinvestir.
Il y a un 4ème cas, très peu rencontré sur les plateformes françaises. Il s’agit de l’emprunt amortissable où les intérêts et une partie du capital sont payés mensuellement.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Comme pour tout investissement, les offres de financements participatifs comportent des risques et en particulier le risque de perte totale ou partielle des sommes investies et le risque d’illiquidité.
En effet, plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important. Enfin, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le risque d’illiquidité signifie que nous ne pouvons pas récupérer le capital à tout moment ni revendre l’obligation sur un marché secondaire (rare). Nous connaissons ce risque d’illiquidité à l’avance puisque la date d’échéance nous est donnée en amont.
Toutefois, le risque d’illiquidité est prolongé en cas de retard : il faut avoir ceci en tête avant d’investir.
En résumé, le risque peut porter sur :
- l’opération elle-même ;
- l’opérateur ;
Les plateformes qui sont régulées par l’AMF n’ont pas l’autorisation d’encaisser nos fonds. Toujours d’après l’AMF, il y a deux cas où cela est possible :
- si la plateforme est agréée par l’ACPR en tant qu’établissement de paiement (EP)
- Si la plateforme est enregistrée en tant qu’agent de prestataire de service de paiement (APSP)
Je n’ai pas encore rencontré ces derniers cas. En général, nous avons soit un compte virtuel, soit nous effectuons un virement ou encore, c’est la plateforme qui fait un prélèvement SEPA sur notre compte bancaire du montant de l’obligation souscrite.
Quelle est la fiscalité en crowdfunding immobilier ?
La fiscalité est relativement simple. Il s’agit de la Flat Tax (ou PFU pour Prélèvement Unitaire Forfaitaire) instaurée par Mr Macron. Autrement dit, les intérêts ne rentrent ni dans les revenus imposés ni dans le patrimoine.
Ainsi, un forfait de 30% est prélevé sur les intérêts annuels. Cela correspond à 17.2% de prélèvements sociaux plus 12.8% d’impôts sur le revenu.
En revanche, il y a une exception à la Flat Tax pour les foyers à faibles revenus : paiement des 17.2% des prélèvements sociaux uniquement. Pour plus de détail sur votre situation, voir le site du centre des impôts.
En France, les plateformes prélèvent directement la Flat Tax et vous reversent les intérêts nets. Dans tous les cas, vous devrez déclarer aux impôts les intérêts perçus.
Remarque : la majorité des plateformes françaises prélèvent pour nous la flat tax. Elles nous remettent le document IFU où figure les intérêts perçus. Parfois, le montant est déjà pré-rempli, mais cela ne nous dispense pas de vérifier les montants lors de la déclaration des revenus.
Conclusion – le crowdfunding immobilier c’est investir pour générer des revenus passifs sur Internet
Si vous recherchez une manière de générer des revenus passifs en ligne, alors une réponse possible se trouve dans le financement participatif immobilier. Il faut bien entendu faire des recherches en complément de ce guide pour voir si ce type d’investissement vous correspond. Et être conscient des risques soulevés ici.
J’y place une partie de mon épargne dans une stratégie de diversification. Ceci me permet d’investir mon argent de manière rentable tout en générant des revenus passifs faciles.
Une fois mon argent prêté, il n’y a plus qu’à attendre de récupérer le capital et les intérêts. Les rendements sont très intéressants. Pour le moment, je n’ai jamais eu de défaut de paiement. En revanche, j’ai eu quelques retards et des remboursements anticipés. Au final, j’ai toujours récupéré mon capital avec les intérêts correspondants. Je réinvestis aussitôt le tout pour profiter des intérêts composés.
Comme tout investissement, il y a un risque. Par conséquent, il faut bien étudier le projet sur les critères que j’ai présenté et d’autres encore afin de mieux le maîtriser.
Mon secret : c’est le réinvestissement du duo capital + intérêts ainsi que le temps qui permettra de faire grossir le patrimoine financier.
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F.A.Q – Questions fréquentes
Le crowdfunding immobilier ou financement participatif immobilier consiste à investir son argent pour financer l’opération d’un professionnel de l’immobilier en contrepartie d’intérêts. L’investissement se fait en ligne via une plateforme de crowdfunding immobilier. Les sommes prêtés vont de 100€ à 1000€ minimum en fonction des plateformes. L’investisseur reçoit des intérêts mensuellement, annuellement ou à la fin du projet. Le capital est remboursé à la fin du projet.
Les rendements peuvent varier entre 7 à 12% brut par an selon les plateformes. La plupart des plateformes indiquent le rendement moyen sur leur sites qui est autour de 10%. Les performances passées ne présagent pas des performances futures et plus le taux est élevé plus les risques le sont.
Les plateformes préconisent d’investir entre 5 et 10% de son capital dans le crowdfunding immobilier. Il s’agit selon nous d’une recommandation raisonnable particulièrement si l’on inscrit ce type de placement dans une stratégie de diversification. Voir notre interview Clubfunding, la plateforme n°1 en France et en Europe.
Plus le rendement est élevé, plus le risque est important. En investissement, le risque zéro n’existe pas et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les principaux risques du crowdfunding immobiliers portent sur le risques de perte ou de retard non contractuel et l’illiquidité.
Disclaimer – Dans cet article, je partage mes connaissances et mon expérience du financement participatif immobilier. Il est important de rappeler qu’il ne s’agit pas d’un conseil en investissement. Juste un retour d’expérience. Les offres de financements participatifs comportent des risques et en particulier le risque de perte totale ou partielle des sommes investies et le risque d’illiquidité. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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N’hésitez pas à partagez votre avis en commentaire. Je serai ravie d’échanger avec vous sur mon premier article.
Excellent, j’imagine pas à voir la réponse trop tôt comme ça merci à très bientôt
Merci de ton retour!
Avec plaisir!
Super article. Le principe du crowdfunding est clairement expliqué et les points de vigilance sont mis en avant !
Ça me fait une bonne base pour poursuivre ma réflexion et mes recherches 😊
Merci pour ton retour qui me fait très plaisir 😊
Bons investissements à toi!
Bravo pour cet article complet sur le crowdfunding immobilier! Je commence tout juste a m’y mettre. C’est tout clair. Bonne continuation avec votre blog!
Merci pour ce retour ! Un article arrive prochainement sur une plateforme de crowdfunding immobilier française.