AVIS IMMOCRATIE [2023] APRES 2 ANS ET 9000€ INVESTIS EN CROWDFUNDING IMMOBILIER
Avis Immocratie – Immocratie est une plateforme de crowdfunding immobilier discrète et à taille humaine créée en 2014. Elle propose une vingtaine de projets par an et n’a connu aucun défaut à ce jour. A risque équivalent, Immocratie est la plateforme qui offre les taux les plus élevés en crowdfunding immobilier. Les co-fondateurs souscrivent souvent aux projets au côté des investisseurs.
Table des matières
Disclaimer – Dans cet article, je présente la plateforme Immocratie et partage mon expérience de la plateforme ainsi que mes résultats. Je vous donne mon avis sur Immocratie, mais il est important de rappeler qu’il ne s’agit pas d’un conseil en investissement. Juste un retour d’expérience. Les offres de financements participatifs comportent des risques et en particulier le risque de perte totale ou partielle des sommes investies et le risque d’illiquidité. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L’aventure Immocratie
Immocratie, est née de la rencontre entre deux hommes passionnés d’immobilier qui ont fait le pari en 2014 de démocratiser l’investissement immobilier en le rendant plus accessible. D’où le nom « Immocratie » (immobilier + démocratie).
Le premier associé est Mowgli FRERE qui a un riche parcours d’entrepreneur et a été coaché par la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier américaine.
Le second associé est Nicolas DERBÈS qui est expert dans l’intermédiation sur Internet avec des expériences de directeur marketing de diverses plateformes dont des sites web sur l’immobilier.
Ces deux expertises très complémentaires ont donné naissance à Immocratie. Les fondateurs se sont entourés au sein de leur comité d’investissement de membres très expérimentés sur le sujet de l’immobilier.
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Mon avis Immocratie en résumé
Avantages de Immocratie
- Plateforme régulée par l'AMF
- Taux d'intérêts parmi les plus élevés en crowdfunding immobilier (10 à 12%)
- Equipe très accessible et réactive
- Taux de défaut de 0%
- Beaucoup de projets avec de bonnes garanties
- Implication des dirigeants
- Projets diversifiés
Inconvénients de Immocratie
- Ticket d'entrée 1000€
- Trop peu de projets proposés
- risque d'illiquidité
- risque de perte en capital
- risque de retard dans le paiement des intérêts
Des dirigeants accessibles chez Immocratie
Un point assez unique chez Immocratie, c’est l’accessibilité des dirigeants qui fournissent leurs numéros de téléphone portable. C’est assez rare pour être souligné.
Par ailleurs, le cofondateur d’Immocratie Nicolas Derbès s’implique beaucoup dans les projets en investissant à nos côté. Il ne le fait pas pour chaque projet, mais assez souvent je trouve.
Mon raisonnement, qui n’engage que moi, est que si Mr Derbès participe aux souscriptions, ce n’est clairement pas pour perdre son propre argent! Je me vois comme une « associée » lorsque j’investis dans les mêmes opérations que lui.
C’est Mr Derbès votre interlocuteur privilégié lorsque vous avez des questions. Il est très accessible et professionnel.
Qui est Immocratie ? Avis Immocratie
Immocratie est une plateforme de crowdfunding immobilier régulée par l’AMF , enregistrée à l’ORIAS sous le numéro 15000926 en tant que Conseiller en Investissements Participatifs (CIP).
Immocratie propose une vingtaine de projets par an aussi bien des opérations de marchand de biens que de promotion immobilière.
La plateforme est 100% consacrée au crowdfunding immobilier et existe depuis 2014. Ce qui fait d’elle une des premières à s’être lancé sur ce marché.
L’équipe d’Immocratie est toute petite : moins de 5 salariés. Cela a des avantages et des inconvénients. Du fait ce sa petite taille, la plateforme a des frais réduits (ex: moins de charges de personnel) et peut se permettre d’être plus généreuse en rendement. Toutefois, du fait des moyens limités, les dépenses en marketing sont moindre ; d’où la faible notoriété d’Immocratie.
"Immocratie permet la rencontre entre, d’un coté des particuliers désireux de financer directement l’économie, de l’autre des opérateurs immobiliers à la recherche de fonds propres. Elle permet ainsi aux investisseurs de participer au financement d’opérations immobilières jusqu’alors inaccessibles telles que l’achat et la réhabilitation d’un immeuble haussmannien, la construction d’un lotissement de pavillons..."
Avis Immocratie - Informations clés [2023]
Activité | Crowdfunding immobilier |
Pays | France |
Date de création | 2014 |
Investissement minimum | 1000€ |
Taux d'intérêt moyen p.a | 11.6% |
Durée moyenne | 15/18 mois |
Nombre de projets proposés | 1 à 2 par mois |
Frais à payer | 0% (Immocratie se réserve le droit d'en prélever) |
Avis Client Google | 4.4/5 |
Taux de retards | 18.5% |
Taux de défaut | 0% |
Paiement des intérêts | In fine |
🎁 Bonus de parrainage | 25€ offerts avec le code P/01-5009 |
Quels sont les avis des investisseurs Immocratie ?
Les avis sont très positifs sur Trustpilot et Google même s’ils sont trop peu nombreux. Ainsi, sur Truspilot l’avis Immocratie a obtenu 5/5 mais du fait du faible nombre d’avis, Truspilot donne la note de 4/5. Sur Google, l’avis Immocratie est de 4.4/5 avec là également peu d’avis.
Le faible niveau d’avis Immocratie est corrélé à la méconnaissance de la plateforme comparé à d’autres. Pourtant, elle n’a pas à rougir de la qualité des projets proposés.
L’avantage pour nous, c’est que cela nous laisse bien plus de temps pour investir sur un projet. En effet, tandis que pour certaines plateformes, les projets sont financés en quelques secondes, avec Immocratie, cela peut durer quelques jours.
La hype : le sentiment d’urgence en crowdfunding
J’ai remarqué un phénomène de ‘hype‘ (= à la mode, branché) sur certaines plateformes où des projets de qualité très moyenne partent extrêmement vite.
Ce phénomène est documenté en psychologie. Il s’agit du sentiment d’urgence engendré par la peur de rater une occasion. La foule entraîne la foule et fait investir l’individu sans même qu’il/elle ait analysé le projet!
Trois remarques à ce niveau :
- Ce n’est pas parce que les projets sont financés très rapidement, que ces derniers sont de bonnes qualité ;
- Notoriété élevée n’est pas toujours synonyme de performance élevée (ex : une plateforme lancée en 2021…) ;
- Même si cela semble évident : il ne faut jamais investir sur un projet sans l’avoir préalablement analysé sur tous les points (opération, opérateur, garanties, etc.).
Comment investir sur Immocratie ?
L’inscription sur Immocratie est simple et rapide et se fait 100% en ligne. Une fois sur le site web Immocratie, il faudra compléter l’inscription en ligne comme suit :
Par la suite et comme pour les autres plateformes, il faudra compléter le questionnaire et télécharger les documents (RIB, pièce d’identité, justificatif de domicile).
Nous n’avons pas de compte virtuel sur Immocratie. Après chaque souscription à un projet, nous devons verser nous-même les fonds par virement bancaire. Cela me prend moins de 5 minutes.
Attention, certaines banques valident le virement manuellement : elles vous appellent pour avoir la confirmation. La banque en ligne Boursorama permet de rajouter des bénéficiaires et faire des virements sans avoir à le confirmer avec un conseiller. Gain de temps garanti !
N’hésitez pas à utiliser mon lien de parrainage Immocratie pour soutenir le blog avec le code P/01-5009. Le montant n’est pas élevé, mais malgré ses moyens, la plateforme fait un effort. C’est tout de même 2.5% d’un projet de 1000€.
Remarque avis Immocratie : la plateforme n’est pas autorisée à encaisser des fonds. Ce qui constitue une sécurité pour les investisseurs. La contrepartie est que nous devons rajouter nous-mêmes le bénéficiaire et faire le virement.
La description des projets sur Immocratie
Quelques jours avant l’ouverture à l’investissement d’un nouveau projet, Immocratie nous donne accès à un tableau de bord assez complet et très simple à comprendre. On y trouve les rubriques suivantes :
- L’investissement (le projet dans les grandes lignes)
- L’opération (les détails du projet)
- L’opérateur (sa situation notamment financière, historique d’opérations, etc.)
- Frais/fiscalité/risques
- Questions fréquentes (F.A.Q)
- Documents (bilans, comptes financiers, Kbis, contrat d’émission obligataire, etc.).
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Exemples d’opérations remboursées
Voici des exemples d’opérations financées sur Immocratie dont 2 ont été remboursées.
Comme indiqué sur le visuel, « les performances passées ne préjugent pas des performances futures ». D’ailleurs, la plupart des derniers projets tournent plutôt autour de 11% même si de temps en temps, il peut y avoir des projets à 12%.
Point de vigilance sur Immocratie – Avis Immocratie
Même si Immocratie n’a pas encore comptabilisé de défaut de paiement, un gros point de vigilance doit être fait sur le taux de retard. Ce dernier s’élève à 18.5% ce qui est très élevé.
Le taux de retard correspond à la part des fonds empruntés qui n’a pas été remboursée tandis que l’échéance incluant la prorogation est dépassée.
Actuellement la majorité des plateformes de crowdfunding immobilier connaissent des retards du fait du contexte macroéconomique (pénurie des matières premières, inflation, hausse du taux directeur de la BCE, etc.).
Il n’empêche que le taux de retard reste élevé pour Immocratie même si durant ces retards, les intérêts continuent de courir. D’ailleurs, une pénalité de retard (autour de 3%) est rajoutée au taux initial et sera dûe sur la période de retard non contractuelle.
Je suis confiante dans le fait qu’Immocratie travaille d’arrache pieds pour récupérer le capital prêté. Toutefois, je suis encore plus regardante sur les garanties prises auprès des opérateurs qui sollicitent une levée de fonds.
Contrairement à des mastodontes comme ClubFunding qui a sa propre société de recouvrement des créances, Immocratie a peu de moyens humains. Ceci exige donc beaucoup plus de temps pour recouvrer une créance.
Je continue d’investir en veillant à sélectionner les projets avec les meilleures garanties notamment la fiducie ou l’hypothèque inscrite. Ces dernières garanties permettent de récupérer le bien et de le revendre pour nous rembourser. Il en est de même pour le choix d’un opérateur qui injecte des fonds propres dans le projet.
Mes investissements sur Immocratie
Au total, j’ai financé 9 projets. Un projet à 12% m’a été remboursé par anticipation au bout de 9 mois avec les intérêts correspondants. Actuellement, j’ai 8 projets en cours pour un taux d’intérêt moyen de 11%.
Comme pour les autres plateformes de crowdfunding immobilier, je met 1000€ par projet pour diluer le risque.
Mes investissements vont de 15 à 24 mois pour des remboursements in fine (à la fin du projet). Je préfère les remboursements annuels d’où ma présence essentiellement sur des projets à 15 mois qui, de plus, peuvent être remboursés par anticipation. Le prolongement des délais est également possible même si je ne l’ai pas encore rencontré.
Un point est réalisé tous les 3 mois sur l’avancement des projets sur lesquels nous sommes positionnés. L’information est transparente : quand il y a un retard dans les travaux ou dans la livraison du matériel, cela est spécifié.
Contacter Immocratie
Voici comment contacter la plateforme Immocratie :
- Téléphone : 01 45 61 23 85
- Email : hello@immocratie.com
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Conclusion : mon avis Immocratie
Pour conclure, mon avis Immocratie est positif. La plateforme très discrète propose des projets de crowdfunding immobilier de qualité et bien rémunéré. En effet, Immocratie est plus généreuse en intérêts que la majorité des plateformes françaises de financement participatif immobilier.
En n’oubliant pas que les performances passées ne présagent pas des performances futures, et en tenant compte des risques, je compte renforcer mes investissements sur Immocratie.
Il faudra toutefois, comme pour toutes les autres plateformes de crowdfunding immobilier, être vigilante sur le taux de retard. Pour cela, les projets avec des garanties solides, une implication financière de l’opérateur et avec une pré-commercialisation avancée (entre autes) auront ma préférence.
De toutes les plateformes que j’ai expérimenté en crowdfunding immobilier, Immocratie est celle qui offre le plus de projets à 11% et 12% tout en offrant des garanties solides sur la plupart des opérations.
Le point qui m’a le plus marqué, c’est l’implication des co-fondateurs qui investissement avec nous dans certain projets ! Signe de confiance dans les opérations qu’ils nous proposent.
Questions fréquentes – Avis Immocratie
Immocratie se différentie des autres plateformes de crowdfunding immobilier en proposant régulièrement des taux d’intérêts plus élevés souvent pour un même niveau de risque.
Immocratie indique la possibilité de prélever des frais sur les levées de fonds. Dans les faits, les projets sont souvent indiqués à 0% de frais pour les investisseurs qui souscrivent.
Immocratie est un intermédiaire : les fonds ne transitent pas par la plateforme. Elle n’a pas d’autorisation d’encaissement de fonds. En cas de dépôt de bilan, notre investissement reste effectif auprès du porteur de projet. C’est en effet ce dernier qui émet des obligations auxquelles les investisseurs vont souscrire. Lire l’avis Immocratie.
Avec un taux d’intérêt moyen de 11.6% par an, il est légitime de se poser la question de la légalité d’Immocratie. Immocratie est bien légale et enregistrée sous l’autorité de l’AMF dans le registre de l’ORIAS sous le numéro 15000926 en tant que Conseiller en Investissements Participatifs (CIP).
Remarque : Immocratie n’intervient pas dans la rédaction de cet article. J’ai une liberté éditoriale totale et il s’agit de mon avis Immocratie : l’article n’est ni sponsorisé, ni commandé, ni relu par une autre personne que moi-même, l’auteure.
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MENTIONS LEGALES
Toutes les informations disponibles sur ce blog sont le reflet et le récit de l’expérience de son auteure et ne sont en aucun cas des conseils d’achats, d’investissements ou des recommandations au sens de l’AMF. Le lecteur reste entièrement responsable de ses décisions d’investissement. L’auteure du blog ne saurait être tenue responsable d’éventuelles pertes financières. Il appartient à chacun de vérifier et compléter par ses soins les informations en faisant ses propres recherches. Les informations peuvent ne pas être actualisées.
